Vous vendez ou vous achetez un lot de copropriété
L'acheteur peut demander au vendeur une restitution partielle du prix payé lorsque la superficie du bien acquis est inférieure de plus de 5% à la superficie annoncée (loi du18 décembre1996, dite “Carrez”).
Il est donc conseillé de faire mesurer votre bien, avant même sa mise en vente, par un professionnel qualifié qui engage sa responsabilité. Vous devez indiquer la superficie de votre bien dans l'avant-contrat et l'acte de vente. Pour protéger les acquéreurs, la loi impose au vendeur d'un lot de copropriété de mentionner la superficie de la partie privative de ce lot dans tout avant-contrat (promesse de vente, compromis de vente,notamment) et dans l'acte définitif de vente. Cette règle s'applique à la fois aux logements et aux locaux professionnels ou commerciaux.
Les terrains à bâtir ne sont pas concernés, ni les maisons individuelles, sauf lorsqu'elles font partie d'une copropriété dite "horizontale", c'est-à-dire, lorsque les terrains sont des parties communes. N’est pas non plus obligatoire le mesurage des caves, garages ou parkings, ainsi que des lots de moins de huit mètres carrés, ce qui peut être le cas d'une chambre de service, par exemple.
Mentionnez la superficie exacte. Si la superficie du lot est inférieure de plus de 5% à la superficie annoncée dans l'acte, l'acquéreur peut engager une action "en diminution de prix", dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte de vente définitif. Il peut donc vous réclamer une baisse de prix proportionnelle à l'écart entre la superficie annoncée et la surface constatée. A cette restitution financière peuvent s’ajouter des indemnisations et frais supplémentaires.Pour éviter toute mauvaise surprise, le vendeur a donc tout intérêt à faire déterminer la superficie avec précision avant la vente.
Si la superficie du lot n'est pas indiquée dans l'acte signé par l’acquéreur (avant-contrat ou acte de vente), l'acquéreur peut, dans le mois qui suit la signature de cet acte, engager une action pour demander sa nullité. Il est du devoir des professionnels qui interviennent dans la négociation et la rédaction de l’acte de veiller à ce que la superficie soit bien mentionnée.
Comment mesurer le bien ?
La superficie à prendre en compte est la superficie des locaux clos et couverts (hors balcons et terrasses), après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Ne sont
pas non plus prises en compte les parties des locaux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre (décret du 23 mai 1997).
Rien ne vous oblige à faire mesurer le bien par un professionnel. Vous pouvez en effet le faire vous-même. Mais cela n'est pas toujours simple; la marge d'erreur tolérée est réduite et les pièges juridiques sont nombreux : détermination des parties communes et des parties privatives, appropriation non régularisée de parties communes, travaux divers dans le lot privatif faisant évoluer la superficie... L'écart de 5%, fixé par la loi entre superficie annoncée et superficie constatée correspond, par exemple, à une différence d'un mètre carré pour un bien de 20 mètres carrés ou de dix mètres carrés pour un logement de 200 mètres carrés.
Vous avez donc intérêt à faire appel à un professionnel qualifié. Même s'il n'est pas le seul à vous offrir ce service, le géomètre-expert est spécialiste du mesurage. Il réalisera également l’analyse juridique qui accompagne le mesurage.
- Le géomètre-expert étudie les documents de copropriété pour vérifier que les surfaces que vous considérez comme privatives le sont réellement. Il arrive, en effet, que des parties communes aient été annexées à un bien, sans avoir été vendues par la copropriété et donc sans pour autant être devenues des parties privatives. C'est parfois le cas lorsque, par exemple, deux logements ont été réunis et que le couloir les séparant a été intégré au nouvel appartement. Ces parties communes ne doivent donc pas être incluses dans le calcul de la superficie du bien, au sens de la loi. L'intervention d'un géomètre-expert permet de vous éviter de telles erreurs.
- Après avoir calculé la superficie exacte de votre bien, il vous remettra une attestation de superficie privative qui engage sa responsabilité et qui pourra être annexée à l'acte de vente. Vous disposez donc d'un recours contre lui dans l’hypothèse où il se serait trompé dans ses mesures ou dans son étude juridique.
Les acquéreurs seront rassurés par le certificat établi par un géomètre-expert. Son professionnalisme et son indépendance à l'égard du vendeur garantissent en effet à l'acheteur que la surface qu'il a calculée correspond bien à la surface exacte.