Lexique
Amiante
matériau utilisé entre 1950 et 1980 dans les secteurs de l’industrie et de la construction pour ses propriétés d’isolation phonique et thermique et de protection contre l’incendie qui, en raison de ses effets cancérigènes, a fait l’objet de dispositions réglementaires en vue de limiter l’exposition de la population et des travailleurs. Ainsi, la présence de flocages, calorifugeages et faux-plafonds contenant de l’amiante doit être recherchée dans tous les immeubles construits avant le 1er juillet 1997 (décrets du 7 février 1996 et du 12 septembre 1997, loi du 13 décembre 2000: art .176).
En cas de vente d’un bien situé dans un immeuble collectif: un état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante est annexé à tout avant- contrat et au contrat de vente. A défaut le vendeur, même non professionnel, ne peut s’exonérer de la
garantie du vice caché lié à l’amiante (décret à paraître: se renseigner à l’ADIL).
Bornage
opération qui a pour but de fixer la limite séparative de deux propriétés privées contiguës. Le bornage amiable est effectué par un géo- mètre-expert qui conclut son travail de délimitation en recueillant l'accord de tous les propriétaires concernés. Le bornage judiciaire relève de la compétence du tribunal d'instance qui statue sur la délimitation au vu du rapport qui lui est remis par l'expert désigné.
Cadastre
ensemble de documents cartographiques et littéraux permettant de situer géographiquement et de représenter le découpage des parcelles ainsi que d'identifier les propriétaires. Il s'agit d'un document à caractère fiscal qui ne peut valoir titre de propriété.
Cahier des charges de lotissement
document contractuel facultatif qui définit les droits et obligations des propriétaires de lots. Son contenu ne peut être contraire au droit de l’urbanisme.
Certificat d'urbanisme
document délivré par l'administration, le certificat d’urbanisme peut être :
-soit ordinaire ou “d’information simple“: il ne se prononce pas sur la constructibilité du terrain, mais informe le demandeur sur les règles d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété, le régime des taxes et participations d’urbanisme applicables au terrain, ainsi que sur l’état des équipements publics existants ou prévus;
- soit détaillé ou “pré-opérationnel“: il indique si le terrain peut être utilisé pour la réalisation du projet spécifique dont les caractéristiques ont été précisées dans la demande.
Clause pénale
clause par laquelle le débiteur, s’il manque à son engagement, devra verser au créancier une somme d’argent dont le montant, fixé à l’avance, est indépendant du préjudice causé. Elle peut être augmentée ou réduitepar le juge.
Document d’urbanisme
document ayant pour objet de déterminer les prévisions et règles touchantà l’affectation et à l’occupation du sol dans le respect du droit de l’urbanisme : exemple, schéma de cohérence territoriale, POS/ plan d’occupation des sols progressivement remplacés par les PLU/ plan locaux d’urbanisme, cartes communales.
Domaine privé
patrimoine de l'Etat ou des collectivités qui, pour l'essentiel, est régi par les règles habituelles du droit privé.
Domaine public
patrimoine de l'Etat ou des collectivités qui obéit à des règles spécifiques de droit public et qui est imprescriptible et inaliénable.
Droit de préemption
droit reconnu dans certains cas à l’administration ou à certains organismesde droit privé d’acquérir la propriété d’un bien (terrain ou logement, par exemple) lors de sa mise en vente, par préférence à tout autre acquéreur.
Etat descriptif de divison
document annexé au règlement de copropriété qui précise la situation, la répartition, la consistance et l’affectation des locaux de l’immeuble en copropriété.
Expropriation pour cause d'utilité publique
procédure permettant à l’Etat ou une collectivité territoriale de contraindre un particulier à céder son bien en contrepartie d'une indemnisation financière préalable. A défaut d’accord, le montant est fixé par le juge de l’expropriation.
Lot de copropriété
unité de base de la copropriété, comprenant de manière indivisible, une partie privative et une quote-part des parties communes.
Lotissement
Un lotissement est une division foncière réalisée en vue de construire qui, selon sa localisation ou la présence de voies, d’espaces ou d’équipements communs internes, relèvera soit d’une déclaration préalable soit d’un permis d’aménager.
Maître d’œuvre
personne ou entreprise qui conçoit l’ouvrage et en surveille la construction. La mission de maîtrise d’œuvre doit permettre d’apporter la meilleure solution architecturale, technique et économique pour réaliser le programme défini par le maître d’ouvrage.
Maître d’ouvrage
personne pour le compte de qui est réalisée l’opération.
Mitoyenneté
droit de propriété partagé entre deux personnes sur un mur ou une clôture située sur la limite séparative des biens de chacun des deux propriétaires.
Partie privative d'un lot de copropriété
partie des bâtiments et des terrains affectée à titre exclusif à un copropriétaire déterminé. Le droit d'usage et de jouissance du copropriétaire n'est limité que par le respect des droits des autres copropriétaires et de la destination de l'immeuble.
Parties communes d'une copropriété
parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. L'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 énumère un certain nombre d'éléments réputés parties communes ou droits accessoires aux parties communes. Cette énumération n'est donnée qu'à titre indicatif. C'est normalement le règlement de copropriété qui détermine les parties communes.
Plomb
le saturnisme est une intoxication due au plomb provoquée, dans les logements anciens et vétustes, par l’eau transportée dans des canalisations en plomb et par la composition des peintures anciennes. Une réglementation récente porte sur la mise en œuvre de mesures d’urgence en vue de lutter contre cette maladie, et impose à certains propriétaires d’immeubles d’effectuer un “diagnostic plomb” (loi du 29 juillet 1988, décrets du 9 Juin 1999).
En cas de vente d’un local situé dans un immeuble antérieur à 1949, un état des risques d’accessibilité au plomb, doit être annexé à la promesse de vente ou à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. A défaut le vendeur, même non
professionnel, ne peut s’exonérer de la garantie du vice caché lié au plomb.
Récolement
opération qui consiste, en cours de réalisation ou à la fin des travaux, à relever la position et à dresser le plan des éléments matériels de l’ouvrage (bâtiment, réseaux, voirie...) Cette opération permet d’en connaître la situation exacte après son achèvement.
Règles de l'art
ensemble de règles méthodologiques et déontologiques auxquelles doit se conformer le professionnel dans l'accomplissement des missions qui lui sont confiées.
Règlement de copropriété
document contractuel qui a pour but d'organiser la copropriété et qui comporte notamment des clauses :
- déterminant la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance;
- fixant les règles relatives à l'administration des parties communes;
-déterminant la répartition des charges générales et spéciales.
Règlement de lotissement
document facultatif, de droit public et opposable aux tiers, qui fixe le droit des sols applicable au lotissement lorsque les règles générales d’urbanisme en vigueur dans la commune sont estimées insuffisantes et méritent des compléments.
Servitudes
elles sont très diverses. Les servitudes administratives sont imposées à des propriétaires privés dans un but d'intérêt général. Les servitudes privées sont des charges imposées au propriétaire du fonds servant au bénéfice du propriétaire du fonds dominant. Elles peuvent être conventionnelles (établies par accord des parties) ou légales (imposées au propriétaire du fonds servant).
Superficie privative d'un lot de copropriété
superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des caves, garages, emplacements de stationnement ni des lots ou fractions de lot d'une superficie inférieure à 8 m 2. Il n'est pas non plus tenu compte des
planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m (loi du 18 décembre 1996 et décret du 23 mai 1997).
Surface corrigée
superficie "théorique" de locaux d'habitation déterminée par application à la surface réelle d'un nombre important de coefficients et correctifs en fonction de la situation, de l'état d'entretien et des éléments de confort et d'équipement des locaux (loi du 1 er septembre 1948 et décret du 22 novembre 1948).
Surface habitable
surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m (code de la construction et de l'habitation).
Surface hors œuvre brute (SHOB):
somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction (code de l'urbanisme).
Surface hors œuvre nette (SHON) :
surface obtenue à partir de la SHOB en déduisant la surface des planchers des combles et des sous-sols non aménageables, des toitures-terrasses, des balcons, des loggias et surfaces non closes des rez-de-chaussée, des parties de bâtiment aménagées en vue du stationnement des véhicules, d'une surface forfaitaire de 5% relative à l'isolation des locaux et éventuellement d'autres déductions spécifiques (code de l'urbanisme).
Surface utile
surface obtenue à partir de la surface habitable, après ajout de la moitié des surfaces annexes réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m (code de la construction et de l'habitation).
Termites
insectes qui se nourrissent essentiellement de bois et susceptibles de provoquer de graves dégradations dans les bâtiments. Dans les zones déclarées contaminées, leur présence doit être déclarée en mairie par l’occupant ou le propriétaire du bâtiment (loi du 8 juin 1999, décret du 3 juillet 2000, arrêté du 10 août 2000).
En cas de vente un état parasitaire, datant de moins de trois mois, est annexé à l’acte de vente. A défaut le vendeur, même non professionnel, ne peut s’exonérer de la garantie du vice caché lié aux termites.
Topographie
technique ayant pour objet l’exécution et l’exploitation des observations concernant l’identification, la posi-
tion, la forme et les dimensions des éléments existant à la surface du sol ou éventuellement dans le sous-sol.